Bricks a démocratisé l'accès au rendement immobilier : dès 10 €, tu perçois ta quote-part des loyers d'immeubles sélectionnés, dans une app agréée PSFP par l'AMF. C'est réel, pédagogique et bien exécuté. Mais garde la mesure : les rendements dépendent de la santé de chaque projet, la revente n'est pas garantie (liquidité limitée), et la jeunesse du modèle appelle des positions modestes. Une brique de diversification et d'apprentissage : oui. Un substitut aux SCPI ou au locatif : non.
Découvrir BricksBricks est une plateforme française de financement participatif immobilier lancée en 2021 : elle sélectionne des immeubles de rapport (souvent déjà loués), les finance auprès de sa communauté par fractions accessibles dès 10 €, et reverse chaque mois aux investisseurs leur quote-part des loyers, nets des frais de gestion. À la revente de l'immeuble, la plus-value éventuelle est également partagée.
Juridiquement, tu ne deviens pas copropriétaire au sens du droit immobilier : tu souscris des instruments financiers (obligations à royalties selon les montages) adossés à l'immeuble, via une plateforme agréée PSFP (prestataire de services de financement participatif) auprès de l'AMF, le cadre européen qui a structuré le secteur. Cette nuance juridique n'est pas un détail : elle définit tes droits réels, et il faut investir en la comprenant.
Bricks en un coup d'œil
| Type | Immobilier fractionné / financement participatif (agrément PSFP, AMF) |
| Ticket d'entrée | 10 € |
| Sous-jacents | Immeubles de rapport résidentiels et mixtes, souvent déjà loués |
| Revenus | Quote-part des loyers reversée mensuellement |
| Rendements cibles | ~4 à 7 % bruts annuels selon projets (jamais garantis) |
| Liquidité | Limitée : marché secondaire interne, sans garantie de contrepartie |
| Frais | 0 % à l'entrée pour toi ; 5 à 10 % HT prélevés aux porteurs de projet |
| Retraits | 2 gratuits par an, puis 1,20 € par virement |
| Parrainage | +1 % de bonus sur tes investissements pendant 3 mois |
| Volume financé | Plus de 324 M€ au 30 juin 2026 : top 5 des plateformes françaises |
| Fiscalité | Revenus imposés à la flat tax (31,4 % en 2026) |
Comment Bricks gagne de l'argent (et pourquoi tu ne paies rien à l'entrée)
Point souvent mal compris : Bricks ne prélève aucun frais d'entrée sur ton investissement. Le modèle économique de la plateforme repose sur une commission de 5 à 10 % HT du montant collecté, prélevée directement auprès des porteurs de projet (les sociétés qui portent les immeubles), pas sur ta mise. Ton seul point de friction possible : les retraits de fonds, avec 2 opérations gratuites par an puis 1,20 € par virement au-delà : un montant symbolique qui n'entame pas significativement un rendement.
Avec plus de 324 millions d'euros financés au 30 juin 2026, Bricks fait partie du top 5 des plateformes de financement participatif immobilier en France : un volume qui traduit une base d'investisseurs et de porteurs de projets déjà large, sans pour autant garantir la performance de chaque projet individuel (voir plus bas).
Le bonus de parrainage : +1 % sur tes premiers mois
En passant par un lien de parrainage (comme celui de ce site), tu bénéficies généralement d'un bonus de +1 % sur tes investissements pendant les 3 premiers mois : concrètement, si un projet te verse 6 % de rendement annuel, ton bonus le porte temporairement à 7 % sur cette période. Un coup de pouce à l'entrée, pas une garantie permanente : il faut le lire pour ce qu'il est, une prime de bienvenue, pas un rendement structurel de la plateforme.
Simulation illustrative à taux constant : dans la réalité, chaque projet a son propre rendement, non garanti, qui peut varier à la baisse (vacance, impayés, travaux) comme détaillé plus bas.
Points forts et points faibles
Ce qu'on aime
- Ticket de 10 € : l'exposition immobilière la plus accessible de France
- Loyers reversés mensuellement : pédagogie du revenu passif en conditions réelles
- Agrément PSFP : un cadre réglementaire européen réel, supervisé par l'AMF
- Fiches projets détaillées : localisation, locataires, travaux, hypothèses chiffrées
- App agréable qui rend l'immobilier aussi simple qu'un livret
- 0 % de frais d'entrée : la commission est prélevée aux porteurs de projet, pas à toi
- Bonus de parrainage : +1 % sur tes investissements pendant 3 mois
Ce qu'on aime moins
- Liquidité non garantie : revendre dépend de trouver un acheteur sur le marché secondaire
- Risque projet réel : vacance, impayés, travaux imprévus réduisent les loyers versés
- Historique court : le modèle n'a pas traversé de vraie crise immobilière complète
- Tu détiens un instrument financier adossé à l'immeuble, pas un titre de propriété immobilière
Les rendements réels : lire au-delà de la vitrine
Les fiches projets annoncent généralement 4 à 7 % de rendement locatif brut, parfois complété d'une espérance de revalorisation à la revente. Trois filtres pour lire ces chiffres en adulte. Un : le rendement versé dépend de la vie réelle de l'immeuble : une vacance locative, un impayé ou une chaudière changée passent directement dans ta poche de porteur. Deux : les hypothèses de revalorisation sont des projections, dans un marché immobilier qui, comme on l'a vu depuis 2022, sait aussi baisser. Trois : compare toujours à l'alternative institutionnelle : les SCPI offrent des rendements comparables avec des décennies d'historique, des centaines d'immeubles mutualisés... et leurs propres frais et contraintes. Bricks gagne sur l'accessibilité et la transparence unitaire ; les SCPI gagnent sur la mutualisation et le recul.
Les risques, sans euphémisme
Le risque principal n'est pas l'arnaque (le cadre PSFP impose ségrégation des fonds et supervision), c'est la liquidité et la concentration. Chaque fraction t'expose à UN immeuble, dans UNE ville, avec SES locataires : c'est l'inverse de la mutualisation. Et si tu veux sortir, le marché secondaire interne fonctionne au gré de l'offre et de la demande : en période calme, ça circule ; en période de stress immobilier, les vendeurs peuvent largement dépasser les acheteurs. Considère donc chaque euro placé comme bloqué jusqu'à la revente de l'immeuble (plusieurs années), et la revente anticipée comme un bonus possible, pas un droit.
Pour qui (et pour combien)
Bricks est fait pour toi si tu veux comprendre le rendement immobilier par la pratique avec de petites sommes, diversifier ta poche alternative avec des tickets choisis un par un, ou simplement rendre concret le concept de revenu passif pour t'aider à tenir ta stratégie globale. Dimensionnement raisonnable : quelques pourcents du patrimoine investi, réparti sur plusieurs immeubles et plusieurs villes, jamais l'épargne de précaution.
Passe ton chemin si tu cherches le socle immobilier de ton patrimoine : à ce jeu, la résidence principale, le locatif en direct ou les SCPI en assurance-vie restent les instruments principaux, comparés en détail dans la section immobilier du site.
Comment ouvrir un compte (et le bonus de parrainage)
Inscription en ligne, vérification d'identité, questionnaire investisseur imposé par le statut PSFP (il évalue ta compréhension des risques : réponds honnêtement, il est là pour toi), alimentation du compte, puis sélection des projets. Conseil de méthode : commence par lire cinq fiches projets complètes avant d'investir le moindre euro, répartis ensuite sur plusieurs immeubles plutôt qu'un seul, et note tes hypothèses pour les comparer à la réalité dans un an : c'est le meilleur cours d'immobilier pratique disponible pour 100 €.
Transparence : ce lien est un lien de parrainage. Si tu ouvres un compte en passant par lui, je touche une commission ou un bonus, sans surcoût pour toi (tu profites même souvent d'un bonus de bienvenue). C'est ce qui finance le contenu gratuit du site. Mon avis reste le mien : les points faibles ci-dessus en témoignent.
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Questions fréquentes
Suis-je vraiment propriétaire avec Bricks ?
Pas au sens du droit immobilier : tu souscris des instruments financiers (généralement des obligations dont la rémunération est indexée sur les loyers et la valeur de l'immeuble) émis par la société qui porte le bien. Économiquement, tu es exposé aux loyers et à la valeur comme un propriétaire ; juridiquement, tu es créancier obligataire, sans les droits (ni les corvées) d'un copropriétaire. Ce montage est standard dans l'immobilier fractionné européen et encadré par l'agrément PSFP : il faut juste investir en le sachant.
Puis-je revendre mes fractions quand je veux ?
Non, et c'est LE point à intégrer avant d'investir : la revente passe par le marché secondaire interne de la plateforme, qui suppose qu'un autre investisseur veuille tes fractions à un prix accepté. En conditions normales, les lignes populaires circulent en jours ou semaines ; en période de stress, la file d'attente peut s'allonger sans garantie. La bonne posture : investir uniquement de l'argent dont tu n'auras pas besoin avant la revente de l'immeuble par la plateforme, généralement plusieurs années.
Comment sont imposés les revenus Bricks ?
Les revenus versés (quote-parts de loyers) et les gains à la revente relèvent de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers : flat tax de 31,4 % en 2026 (ou option barème si ta TMI le justifie), prélevée à la source ou déclarée selon les cas : la plateforme fournit un récapitulatif fiscal annuel, et étant française, pas de formulaire 3916 bis. Point notable : contrairement aux revenus fonciers classiques, pas de régime micro-foncier ni de déficit imputable : c'est la fiscalité du financier, pas de l'immobilier.
Bricks ou une SCPI ?
Deux réponses à deux questions différentes. La SCPI mutualise (des centaines d'immeubles, des décennies d'historique, des sociétés de gestion établies) : c'est l'outil du socle immobilier passif, idéalement logé en assurance-vie. Bricks individualise (tu choisis chaque immeuble, tu vois chaque loyer) : c'est l'outil de la poche plaisir-apprentissage, aux tickets modestes. Le comparatif complet SCPI contre crowdfunding est sur le site : en synthèse, les deux peuvent coexister, mais pas au même étage de la pyramide patrimoniale.
Pourquoi Bricks ne prélève aucun frais d'entrée ?
Parce que son modèle économique cible les porteurs de projet, pas les investisseurs : Bricks facture 5 à 10 % HT du montant collecté à la société qui porte l'immeuble, en contrepartie de l'accès à sa communauté d'investisseurs et de la gestion de la collecte. Ton seul coût potentiel est un frais de retrait de 1,20 € au-delà des 2 retraits gratuits par an. Ce n'est pas un cadeau : c'est un modèle économique différent de celui des SCPI, qui prélèvent leurs frais directement sur les parts des investisseurs.
Le bonus de parrainage de +1 % change-t-il la donne ?
C'est un vrai coup de pouce à l'entrée, pas un rendement structurel : +1 % sur tes investissements pendant les 3 premiers mois, cumulable avec le rendement normal du projet choisi. Sur un investissement de 500 € à 6 % de rendement annuel, ça représente environ 1,25 € de bonus sur la période, en plus des loyers habituels. Utile pour tester la plateforme avec un léger avantage, mais ça ne doit jamais être la raison principale de choisir un projet : la qualité du projet prime toujours sur le bonus d'inscription.
Cet avis reflète mon expérience personnelle et mes recherches à la date de mise à jour. Les frais, offres et conditions évoluent : vérifie toujours les conditions actuelles sur le site officiel avant d'ouvrir un compte. Investir comporte des risques de perte en capital. Cet avis ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.