La Première Brique fait du crowdfunding immobilier pur : tu prêtes à des opérateurs (marchands de biens, promoteurs) qui financent leurs opérations, contre 10 à 12 % d'intérêts annuels cibles sur des durées courtes. La plateforme est agréée PSFP, les fiches sont sérieuses, le ticket à 1 € est une trouvaille pédagogique. Mais ne confonds jamais rendement cible et rendement garanti : retards et défauts font partie du jeu, surtout quand l'immobilier se grippe. Une poche satellite à haut rendement, diversifiée sur beaucoup de projets : oui. Davantage : non.
Découvrir La Première BriqueLa Première Brique, plateforme française agréée PSFP, s'est fait un nom avec deux choix radicaux : un ticket d'entrée à 1 € symbolique (contre 1 000 € chez les acteurs historiques du secteur), et une spécialisation dans les opérations courtes de marchands de biens : achat d'un bien à rénover, travaux, revente, remboursement des prêteurs avec intérêts, le tout en 12 à 36 mois.
Contrairement à Bricks (voir mon avis Bricks) où tu perçois des loyers dans la durée, ici tu es prêteur obligataire d'une opération : ton scénario de gain est binaire et daté : l'opération se déroule, tu récupères capital plus intérêts à l'échéance ; elle se grippe, tu attends, et dans le pire cas tu perds une partie ou la totalité de la mise. C'est structurellement du haut rendement à haut risque, et ça doit se traiter comme tel.
La Première Brique en un coup d'œil
| Type | Crowdfunding immobilier : prêts à des opérations (agrément PSFP, AMF) |
| Ticket d'entrée | 1 € |
| Sous-jacents | Opérations de marchands de biens et promotion (achat-rénovation-revente) |
| Rendements cibles | ~10 à 12 % bruts annuels selon projets |
| Durée type | 12 à 36 mois, remboursement in fine (capital + intérêts à la fin) |
| Liquidité | Nulle pendant l'opération : capital bloqué jusqu'au remboursement |
| Garanties usuelles | Hypothèques, cautions, fiducie selon projets (à lire fiche par fiche) |
| Frais | 0 % à l'entrée et au retrait pour l'investisseur |
| Parrainage | Cashback de 1 à 2 % sur ton premier investissement (selon offre en cours) |
| Fiscalité | Intérêts à la flat tax (31,4 % en 2026), plateforme française (pas de 3916 bis) |
Simulation illustrative à taux constant de 11 %/an : un objectif, jamais garanti. Un retard ou un défaut peut réduire ou différer ce gain, malgré les garanties éventuelles du projet.
Points forts et points faibles
Ce qu'on aime
- Ticket à 1 € : la diversification sur 50 projets accessible avec 500 €
- Rendements cibles parmi les plus élevés de l'épargne accessible (~10-12 % bruts)
- Durées courtes (12-36 mois) : l'argent tourne, contrairement aux SCPI
- Fiches projets fouillées : opérateur, garanties, ratio hypothécaire, scénarios
- Agrément PSFP et track record public des remboursements
Ce qu'on aime moins
- Risque de perte en capital réel : un projet qui échoue peut coûter une grosse partie de la mise
- Retards fréquents dans le secteur : l'échéance annoncée est indicative
- Zéro liquidité : aucun moyen de sortir avant le remboursement
- Rendements élevés = opérateurs qui n'ont pas obtenu (ou pas voulu) du crédit bancaire classique : sélection cruciale
Le couple rendement-risque, expliqué sans fard
Pourquoi 10 à 12 % quand le fonds euros sert 3 % ? Parce que tu finances des opérations que les banques financent partiellement, lentement ou pas du tout : des marchands de biens qui ont besoin de vitesse, des montages trop petits ou trop atypiques pour le crédit classique. Cette prime rémunère trois risques cumulés : le risque d'exécution (travaux plus chers, délais), le risque de marché (revendre moins cher ou moins vite que prévu : le scénario qui a fait mal à tout le secteur depuis 2022), et le risque opérateur (compétence, trésorerie, honnêteté). Les statistiques publiques du crowdfunding immobilier français montrent des taux de retard significatifs et des défauts réels depuis le retournement du marché : pas de panique à avoir, mais une lucidité obligatoire : sur un portefeuille de projets à 10 %, quelques accidents sont statistiquement programmés ; c'est la diversification qui fait le rendement net final.
La méthode pour y investir intelligemment
Quatre règles transforment le pari en stratégie. Un : diversifie massivement : grâce au ticket à 1 €, aucune raison de mettre plus de 2 à 5 % de ta poche crowdfunding sur un seul projet ; trente à cinquante lignes est un bon régime. Deux : lis les garanties : hypothèque de premier rang et fiducie valent mieux que caution personnelle ; le ratio montant prêté sur valeur du bien (LTV) sous 80 % offre un coussin. Trois : privilégie les opérations simples (rénovation-revente en zone liquide) aux montages complexes ou aux promotions dépendantes de la commercialisation. Quatre : réinvestis les remboursements au fil de l'eau pour lisser les millésimes : les projets financés en haut de cycle et en bas de cycle n'ont pas le même profil.
Pour qui (et pour combien)
La Première Brique est faite pour toi si tu as déjà tes fondations (fonds d'urgence, PEA en DCA, assurance-vie) et que tu cherches une brique de rendement pour ta poche satellite, avec de l'argent dont tu n'auras pas besoin pendant 3 ans, en acceptant consciemment qu'une ligne sur dix puisse mal tourner. Dimensionnement : 5 % du patrimoine investi maximum, ultra-diversifié en interne.
Passe ton chemin si tu cherches un placement sécurisé (c'est l'opposé), si la moindre perte t'empêcherait de dormir, ou si ton fonds d'urgence n'est pas complet : les 10 % affichés ne sont pas un dû, ce sont le loyer du risque.
Comment ouvrir un compte (et le bonus de parrainage)
Inscription, vérification d'identité, questionnaire investisseur PSFP obligatoire, alimentation par carte ou virement, et sélection des collectes (les projets attractifs partent vite : les habitués activent les alertes). Démarre avec un budget d'apprentissage réparti sur au moins dix projets, note les échéances dans ton agenda, et juge la plateforme sur un cycle complet de remboursements avant d'augmenter la mise.
Transparence : ce lien est un lien de parrainage. Si tu ouvres un compte en passant par lui, je touche une commission ou un bonus, sans surcoût pour toi (tu profites même souvent d'un bonus de bienvenue). C'est ce qui finance le contenu gratuit du site. Mon avis reste le mien : les points faibles ci-dessus en témoignent.
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Questions fréquentes
Les 10-12 % de La Première Brique sont-ils garantis ?
Non, rien n'est garanti : ce sont des taux contractuels cibles, versés si l'opération se déroule et se rembourse comme prévu. Les garanties attachées (hypothèque, caution, fiducie) améliorent le recouvrement en cas de problème, sans jamais l'assurer à 100 % ni dans les délais. La bonne lecture mentale : espère le taux affiché sur chaque ligne, mais raisonne en portefeuille : trente lignes à 11 % cibles avec quelques retards et un défaut partiel donnent un rendement net réaliste de l'ordre de 7 à 9 % : toujours excellent, mais différent de la vitrine.
Que se passe-t-il si un projet est en retard ou fait défaut ?
Le retard est le scénario le plus fréquent : l'opérateur demande une prolongation (souvent avec intérêts supplémentaires), et tu attends : aucun moyen de sortir avant. En cas de défaut avéré, la plateforme active les garanties (vente du bien hypothéqué, appel des cautions) : une procédure qui peut durer des mois ou des années et aboutir à un recouvrement total, partiel ou nul. C'est LA raison du dimensionnement : sur une poche bien diversifiée, un défaut est une éraflure statistique ; sur trois lignes, c'est une plaie.
Quelle différence entre La Première Brique et Bricks ?
Deux métiers différents sous la même bannière "immobilier accessible". Bricks t'expose à la détention longue : des immeubles loués, des loyers mensuels, une sortie à la revente (rendement modéré, horizon long, risque locatif). La Première Brique t'expose au financement court : des prêts à des opérations d'achat-revente (rendement élevé, horizon 12-36 mois, risque de crédit). Dans une poche alternative construite, les deux peuvent cohabiter : la vraie erreur serait de croire que l'un remplace le socle (SCPI, locatif, résidence principale).
Comment sont imposés les gains ?
Les intérêts perçus sont des revenus de capitaux mobiliers : flat tax de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux), avec option possible pour le barème si ta TMI est faible. La plateforme, française, prélève et fournit le récapitulatif fiscal : rien à calculer, pas de formulaire 3916 bis. Astuce de calibrage : raisonne toujours en rendement net de fiscalité (11 % bruts deviennent ~7,5 % nets) quand tu compares au fonds euros ou au PEA, dont les fiscalités diffèrent.
Y a-t-il des frais chez La Première Brique ?
Aucun frais d'entrée ni de retrait côté investisseur : la plateforme se rémunère auprès des opérateurs immobiliers (commission sur les fonds levés), comme la plupart des acteurs du secteur. Le rendement affiché sur chaque fiche est donc brut de frais, mais reste soumis à la fiscalité (flat tax 31,4 %) et au risque de retard ou de défaut du projet. Le parrainage ajoute ponctuellement un cashback de 1 à 2 % sur ton premier investissement selon l'offre en cours : un bonus d'entrée, pas un rendement récurrent.
Cet avis reflète mon expérience personnelle et mes recherches à la date de mise à jour. Les frais, offres et conditions évoluent : vérifie toujours les conditions actuelles sur le site officiel avant d'ouvrir un compte. Investir comporte des risques de perte en capital. Cet avis ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.