ClubFunding est l'une des plus anciennes plateformes de crowdfunding immobilier françaises : plus de 1 800 projets financés depuis son lancement, environ 1,7 milliard d'euros cumulés, 0 % de frais côté investisseur, agréée PSFP par l'AMF. Le taux moyen affiché tourne autour de 13 %, mais le rendement net réellement perçu par les investisseurs du secteur sur 2014-2025 se situe plutôt entre 6,5 et 7,5 % par an une fois les retards et défauts pris en compte. Et les retards, chez ClubFunding, sont un vrai sujet : environ un quart des projets historiques financés affichent plus de 6 mois de retard à fin mai 2026. L'ancienneté rassure sur le sérieux réglementaire ; elle n'efface pas le risque de la classe d'actifs.
Découvrir ClubFundingClubFunding fait partie d'un groupe familial français actif depuis plus d'une décennie dans le financement participatif immobilier (le groupe couvre aussi le dispositif Girardin, des fonds d'investissement, l'immobilier direct et le recouvrement de créances). Le métier de base reste celui du secteur : tu prêtes, sous forme obligataire, à des marchands de biens et promoteurs qui financent leurs opérations, contre un taux d'intérêt annuel, remboursé le plus souvent in fine à l'échéance du projet.
Ce qui distingue ClubFunding de la nouvelle génération (Tokimo, La Première Brique) : un ticket d'entrée nettement plus élevé (1 000 € contre 1 à 100 €), et surtout, un historique désormais long qui permet de mesurer objectivement le vrai rendement du secteur plutôt que sa promesse marketing.
ClubFunding en un coup d'œil
| Type | Crowdfunding immobilier : prêts obligataires à des opérations (agrément PSFP, AMF n° FP-2023-40) |
| Ancienneté | Plus de 10 ans d'activité, l'une des plus anciennes plateformes françaises |
| Ticket d'entrée | 1 000 € par projet |
| Volume historique | Plus de 1 800 projets financés, ~1,7 Md€ cumulés (T1 2026) |
| Taux moyen affiché | ~13 % brut annuel (taux contractuel, pas le rendement réel du portefeuille) |
| Rendement net réel du secteur | ~6,5 à 7,5 %/an sur 2014-2025, retards et défauts inclus (baromètre Mazars/France FinTech) |
| Retards en cours | ~338 projets en retard > 6 mois sur 1 434 financés (fin mai 2026) |
| Frais investisseur | 0 % (la plateforme se rémunère côté opérateur) |
| Durée type | 12 à 24 mois, remboursement in fine |
| Fiscalité | Intérêts à la flat tax (31,4 % en 2026), plateforme française (pas de 3916 bis) |
Simulation illustrative : le taux contractuel de 13 % est celui affiché sur la fiche projet si tout se passe comme prévu ; le taux réaliste de 7 % reflète la moyenne nette du secteur sur longue période, retards et défauts inclus. La vérité pour TON projet se situe quelque part entre les deux, selon sa qualité propre.
Points forts et points faibles
Ce qu'on aime
- Plus de 10 ans d'existence : un historique rare dans un secteur jeune
- 0 % de frais côté investisseur
- Volume et ancienneté qui traduisent un vrai savoir-faire réglementaire (PSFP, AMF)
- Fiches projets documentées, groupe adossé à d'autres activités financières
- Fiscalité simple : plateforme française, pas de formulaire 3916 bis
Ce qu'on aime moins
- Environ 1 projet sur 4 en retard de plus de 6 mois à fin mai 2026
- Écart important entre le taux affiché (~13 %) et le rendement net réel du secteur (6,5-7,5 %)
- Ticket d'entrée à 1 000 € : diversifier correctement demande un budget de départ plus élevé
- Zéro liquidité pendant la durée du projet, comme partout dans le secteur
Taux affiché contre rendement réel : l'écart à connaître
Le taux moyen affiché sur les fiches projets ClubFunding tourne autour de 13 % brut annuel : c'est un chiffre réel, contractuel, celui qu'un projet individuel verse s'il se déroule normalement. Mais ce n'est pas ce que touche un investisseur diversifié sur la durée : selon le baromètre Mazars/France FinTech, qui agrège les données du secteur sur 2014-2025, le rendement net réel (retards et défauts inclus) se situe plutôt entre 6,5 et 7,5 % par an. L'écart n'a rien d'une tromperie : c'est la différence arithmétique entre "le taux d'un projet qui se passe bien" et "la moyenne d'un portefeuille qui encaisse aussi les accidents". Le simulateur plus haut te montre concrètement cet écart.
Le taux de retard, sans détour
À fin mai 2026, les chiffres publics font état d'environ 338 projets en retard de plus de 6 mois sur 1 434 projets financés au total : presque un quart de l'encours historique. Deux lectures possibles, et les deux sont vraies en même temps. D'un côté, une plateforme ancienne accumule mécaniquement plus de retards visibles qu'une jeune plateforme (plus d'historique, plus d'occasions de traverser un cycle difficile). De l'autre, ce niveau reste élevé et reflète directement les difficultés du marché immobilier français depuis 2022 (hausse des taux, ralentissement des transactions, marchands de biens sous tension). La bonne pratique reste inchangée : ne mets jamais plus de 5 à 10 % de ta poche crowdfunding sur un seul projet, et considère chaque échéance annoncée comme indicative, pas contractuelle dans les faits.
Pour qui (et pour combien)
ClubFunding est fait pour toi si tu as déjà tes fondations en place (fonds d'urgence, PEA, assurance-vie) et que tu disposes d'un budget suffisant pour diversifier correctement malgré le ticket de 1 000 € (compte au moins 15 000 à 20 000 € pour répartir sur 15 à 20 projets). L'ancienneté de la plateforme est un vrai plus si tu valorises le sérieux réglementaire et la profondeur d'historique pour juger une plateforme.
Passe ton chemin si ton budget crowdfunding est modeste (le ticket de 1 000 € limite trop la diversification) : dans ce cas, une plateforme au ticket accessible comme La Première Brique (dès 1 €) permet une diversification bien supérieure à budget égal.
Comment ouvrir un compte (et l'offre en cours)
Inscription en ligne, questionnaire investisseur PSFP obligatoire, vérification d'identité, puis sélection des collectes ouvertes (ticket minimum 1 000 € par projet). Lis systématiquement le LTV (ratio prêt/valeur du bien), l'expérience de l'opérateur et l'historique de ses opérations précédentes avant d'investir : c'est ce qui différencie un bon projet d'un mauvais, bien plus que le taux affiché.
Transparence : ce lien est un lien de parrainage. Si tu ouvres un compte en passant par lui, je touche une commission ou un bonus, sans surcoût pour toi (tu profites même souvent d'un bonus de bienvenue). C'est ce qui finance le contenu gratuit du site. Mon avis reste le mien : les points faibles ci-dessus en témoignent.
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Questions fréquentes
Pourquoi le ticket minimum de ClubFunding est-il plus élevé que chez Bricks ou La Première Brique ?
ClubFunding vise historiquement une clientèle un peu plus patrimoniale, avec un ticket de 1 000 € par projet contre 1 à 100 € chez les plateformes plus récentes. Ça change la mécanique de diversification : pour répartir ton risque sur 20 projets, il faut prévoir 20 000 €, contre 2 000 € chez un concurrent au ticket accessible. Ce n'est ni mieux ni moins bien en soi, mais ça implique un budget de démarrage plus conséquent pour appliquer correctement la règle de diversification.
Le taux moyen affiché de 13 % est-il fiable ?
C'est le taux contractuel moyen affiché sur les projets, mais ce n'est pas ce que touche réellement un investisseur diversifié sur la durée. Selon le baromètre Mazars/France FinTech, le rendement net réel du secteur (retards et défauts inclus) sur la période 2014-2025 tourne plutôt autour de 6,5 à 7,5 % par an. L'écart n'est pas une tromperie : c'est la différence entre le taux contractuel d'un projet qui se passe bien et la moyenne réelle d'un portefeuille qui, lui, encaisse les accidents statistiques.
Les retards chez ClubFunding sont-ils plus fréquents qu'ailleurs ?
Les chiffres publics à fin mai 2026 montrent environ 338 projets en retard de plus de 6 mois sur 1 434 projets financés, soit près d'un quart de l'encours historique. C'est un niveau élevé qui reflète à la fois l'ancienneté de la plateforme (plus de projets, plus d'historique, donc plus de retards cumulés visibles) et le contexte difficile de l'immobilier depuis 2022. Ce chiffre doit peser dans ta décision : diversifie davantage et ne construis jamais tes projections sur le taux affiché seul.
ClubFunding est-il fiable après plus de 10 ans d'existence ?
Sur la durée de vie de la plateforme, oui : c'est l'une des plus anciennes de son secteur en France, agréée PSFP par l'AMF, avec plus de 1 800 projets financés et environ 1,7 milliard d'euros cumulés. L'ancienneté est un vrai signal de sérieux réglementaire. Mais ancienneté ne veut pas dire absence de risque : les retards documentés plus haut montrent que même une plateforme installée depuis longtemps traverse des périodes difficiles sur le marché immobilier. Diversification et lucidité restent de rigueur, quelle que soit la plateforme.
Cet avis reflète mes recherches à la date de mise à jour. Les frais, offres et conditions évoluent : vérifie toujours les conditions actuelles sur le site officiel avant d'ouvrir un compte. Investir comporte des risques de perte en capital, y compris totale. Cet avis ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.